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一、林地資源與林地資源資產(chǎn)

（一）林地資源

*   1．林地的概念

根據(jù)《中華人民共和國森林法實(shí)施細(xì)則》第二條的規(guī)定：“林地，包括郁閉度0.2以上的喬木林地、疏林地、灌木林地、采伐跡地、火燒跡地、苗圃地和國家規(guī)劃的宜林地?！?/p>

2．林地的特性

（1）林地面積的有限性

（2）林地位置的固定性

（3）林地具有永續(xù)利用性

（4）差異性

（5）林地具有一定的生產(chǎn)力

（6）林地的自然與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一性

（二）林地資源資產(chǎn)

*  1．林地資源資產(chǎn)的概念

作為林地資產(chǎn)的林地資源必須具備有資產(chǎn)的特性，是以林地資源為物質(zhì)財(cái)富內(nèi)涵的財(cái)產(chǎn)。具體地說：

（1）作為資產(chǎn)的林地必須有明確的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為特定的法律經(jīng)濟(jì)主體所占有，并實(shí)施有效的控制。

（2）作為資產(chǎn)的林地必須能夠進(jìn)入市場，用貨幣計(jì)量，并進(jìn)行貨幣交換。也就是說，作為資產(chǎn)的林地，企業(yè)或個(gè)人對其進(jìn)行經(jīng)營可獲得經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生利潤，并且其價(jià)值是可以通過貨幣進(jìn)行計(jì)量和交換的。

2．林地資源資產(chǎn)的特點(diǎn)

（1）依附性

林地資源資產(chǎn)是基礎(chǔ)性資產(chǎn)，它的資產(chǎn)是通過在其上生長的植被來確定。傳統(tǒng)上采用的林地價(jià)值幾乎完全是用現(xiàn)實(shí)林地上林分的轉(zhuǎn)換值作為依據(jù)。因此，林地資源資產(chǎn)的評估，脫離不開林地上的林木。

（2）易變性

林地范圍的界定是人們根據(jù)土地的植被用途，參照有關(guān)政策和法規(guī)界定的，因而是人為規(guī)定的。隨著林地上植被的變化，林地很容易變?yōu)槠渌禺a(chǎn)。

二、林地使用權(quán)

林地使用權(quán)有廣義和狹義之分。狹義的林地使用權(quán)是指依法對林地的實(shí)際使用，包括在林地所有權(quán)之內(nèi)，與林地占有權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)是并列關(guān)系；廣義的林地使用權(quán)是指獨(dú)立于林地所有權(quán)能之外的含有林地占有權(quán)、狹義的林地使用權(quán)、部分收益權(quán)和不完全處分權(quán)的集合。目前實(shí)行的林地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓制度中的“林地使用權(quán)”就是指廣義的林地使用權(quán)。通常所說的林地使用權(quán)也是指廣義的林地使用權(quán)，它是指林地使用者通過國家（林地所有者）有償取得林地后依法進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利，是林地使用權(quán)的法律體現(xiàn)形式。林地使用權(quán)是與林地所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)物權(quán)。取得廣義的林地使用權(quán)者，就稱為林地使用權(quán)人。

三、林地資源資產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)

林地資源資產(chǎn)的評估實(shí)質(zhì)上是對林地使用權(quán)價(jià)格的評估，林地使用權(quán)是林地使用者依法對林地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

*  四、影響林地資源資產(chǎn)使用權(quán)價(jià)值的因素

  (一)林學(xué)質(zhì)量

1．土層厚度

2．腐殖質(zhì)層厚度

3．土壤質(zhì)地

4．海拔高度

5．坡位

6．坡向

7．坡形

8．地勢

(二)  經(jīng)濟(jì)質(zhì)量

經(jīng)濟(jì)質(zhì)量主要是指林地的經(jīng)濟(jì)位置，它通常以林地交通運(yùn)輸條件作為主要指標(biāo)。

（三） 森林經(jīng)營的方式及強(qiáng)度

林地的價(jià)值主要靠生長在其上面的林木生產(chǎn)的木材和其他副產(chǎn)品來實(shí)現(xiàn)的。特定的林地，可以讓其自生自滅，而不采用任何經(jīng)營利用措施，使其資產(chǎn)的價(jià)值最低，也可以采用集約經(jīng)營，利用各種技術(shù)措施，如良種壯苗、撫育施肥、適時(shí)間伐、病蟲害防治、及時(shí)主伐利用等使它的生產(chǎn)量達(dá)到或接近土地生產(chǎn)能力的最大值，從而提高了林地的經(jīng)濟(jì)效益，并提高了林地的價(jià)值。當(dāng)然，在這一評估中必須考慮采用集約經(jīng)營措施的成本費(fèi)用問題和經(jīng)營實(shí)踐的成功與否。林地資源資產(chǎn)的價(jià)值是以扣除了生產(chǎn)經(jīng)營成本后的純收益為評估基礎(chǔ)的。

（四） 林產(chǎn)品的市場價(jià)格

（五） 生產(chǎn)周期

在林業(yè)生產(chǎn)中生產(chǎn)的周期很長，短則數(shù)年，多則數(shù)十年、上百年，因此，在測定林地價(jià)時(shí)必須考慮時(shí)間--間隔生產(chǎn)周期的影響

（六） 有林地與無林地的差別

無林地從評估時(shí)就必須為其確定較適合的經(jīng)營樹種、經(jīng)營方式和強(qiáng)度。此外，對有林地的更新，其成本一般要低于無林地的造林，這些因子都使有林地與無林地的價(jià)值產(chǎn)生差別。 

（七） 評估時(shí)間與交易案例時(shí)間的差異

在森林資源資產(chǎn)的評估中使用現(xiàn)行市價(jià)法時(shí)，經(jīng)常無法尋找到近期的交易案例,不同的時(shí)期市場的物價(jià)水平不同，也許是漲了(通貨膨脹)，也許是跌了(通貨緊縮)即使是各方面情況都相同的林地，在不同時(shí)期其價(jià)值是有所不同的，利用不同時(shí)期的交易案例，必須根據(jù)市場的物價(jià)水平進(jìn)行調(diào)整。

(八)  作林地使用，還是改變林地的用途

 (九)  林地交易的迫切性

林地交易是否迫切，林地的出售有否競買者，這對林地的價(jià)格有一定的影響。

第二節(jié)   用材林林地資源資產(chǎn)評估運(yùn)作技巧

用材林是以生產(chǎn)木材為主要目的的森林。

*  一、同齡林林地資源資產(chǎn)評估

（一）現(xiàn)行市價(jià)法

采用林地現(xiàn)行市價(jià)法通常要將原來的賣價(jià)按被評估林地與交易案例林地的差異進(jìn)行修正，修正時(shí)考慮的主要因子有：

（１）林地的立地條件等級和其他自然條件的差異。

（２）林地的地利等級，即運(yùn)輸條件上的差異。

（３）林地評估的基準(zhǔn)日與交易案例評估基準(zhǔn)日的時(shí)間差異。

（４）有林地與無林地的差異。

（５）林地面積的大小、形狀及其相鄰林地使用情況的差異。

（６）林地轉(zhuǎn)為其他用途的可能性。

（７）買賣者的迫切程度。

（８）交易競爭者的多少。

（９）有無法律制約。

（10）將來地利等級變化的可能性。

* （二）收益現(xiàn)值法

#  1．林地期望價(jià)法

林地期望價(jià)法是以實(shí)行永續(xù)皆伐為前提，將無窮多個(gè)輪伐期的純收益折為現(xiàn)值的累加求和值作為林地資源資產(chǎn)價(jià)值的方法。

（1）正常情況下的林地期望價(jià)法

正常狀態(tài)是指從無林地造林開始，林地每個(gè)輪伐期的年限都相等，而且每個(gè)輪伐期內(nèi)的收入相等支出也相等。

林地的地價(jià)十分低廉，分析其原因，主要有：

① 木材生產(chǎn)的稅金費(fèi)偏高，不合理。

② 生產(chǎn)成本和收獲預(yù)測的準(zhǔn)確性問題。

③ 利率問題。

（2）特殊情況下的林地期望價(jià)值法

① 因地力衰退而需要輪作

② 第一期的收益和輪伐期與以后各期的收益和輪伐期不同

2．地租資本化法

地租資本化法是將林地的純收益按一定的還原利率資本化，在一定的折現(xiàn)率下，將林地未來純收益折為現(xiàn)值，從而計(jì)算出林地資源資產(chǎn)價(jià)值。

#  3．林地期望價(jià)修正法

（1）方法介紹

① 平均地租的確定

② 標(biāo)準(zhǔn)地租的確定

③ 數(shù)量化地租得分表的確定

④地利等級地租修正值的確定

⑤ 小班地租的確定

（2）幾點(diǎn)說明

①小班的植被類型常由于實(shí)際情況較為復(fù)雜，與數(shù)量化地租得分表中的植被類型有所差異，其數(shù)量化地租得分值由評估人員根據(jù)植被種類、植被高度、樹種、立地質(zhì)量綜合平衡后打分。

②該方法評估的地租是以福建省現(xiàn)行的林地地租政策，當(dāng)前的林木生長水平和木材價(jià)格水平下確定的。

③鑒于目前木材價(jià)格的實(shí)際，以中徑材為例，杉木價(jià)格最高，其次是馬尾松，價(jià)格最低的是闊葉樹。

 (三)林地費(fèi)用價(jià)法

林地費(fèi)用價(jià)法也稱為成本價(jià)法，它是將取得林地所需要的費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需要的費(fèi)用，在評估時(shí)用本利和來表示。因此林地費(fèi)用價(jià)由三種費(fèi)用構(gòu)成。

１．購買林地及其他為取得林地所需的費(fèi)用。

２．林地取得后，為造成適于林木培育而投入林地的改良費(fèi)用。

３．從投入上述費(fèi)用時(shí)開始到評估基準(zhǔn)日為止的期間費(fèi)用的利息。

*  （四）林地資源資產(chǎn)評估中必須注意的問題

１．同齡林林地資源資產(chǎn)評估的計(jì)算方法有三大類，即林地期望價(jià)法、現(xiàn)行市價(jià)法和費(fèi)用價(jià)法，各方法因具體的情況又有著若干種計(jì)算的公式。

２．同齡林經(jīng)營的周期—輪伐期一般較長，因此在評估中利率的確定十分重要，它對評估的結(jié)果將發(fā)生極大的影響，一般利率越高，林地的價(jià)格越低。

３．林地期望價(jià)法是各種方法中理論上較為完善的方法，但這種方法是建立在若干假設(shè)和預(yù)測的基礎(chǔ)上。

４．林地期望價(jià)法中采用的經(jīng)營成本應(yīng)為重置成本，即現(xiàn)在的勞動(dòng)價(jià)格，重新營造森林的成本。

二、異齡林林地資源資產(chǎn)評估

*(一)比例系數(shù)法

比例系數(shù)法就是將林地期望價(jià)公式計(jì)算的異齡林的收益現(xiàn)值按當(dāng)?shù)厣纸?jīng)營的習(xí)慣比例分為山價(jià)和林價(jià)兩部分。

１．收益現(xiàn)值計(jì)算

２．比例系數(shù)確定

比例系數(shù)的確定，必須考慮以下幾個(gè)因素：

(１)當(dāng)?shù)厣纸?jīng)營實(shí)踐中習(xí)慣性的林價(jià)中山價(jià)所占份額。

(２)林地的立地條件類型或地位指數(shù)級。

(３)林地的地利系數(shù)。

３．計(jì)算地價(jià)與地租

 (二)剩余價(jià)值法

剩余價(jià)值法是求出異齡林的收益現(xiàn)值后，將其減去林地上現(xiàn)有林木的價(jià)值，剩余的作為山價(jià)。

第三節(jié)   其它地類林地資源資產(chǎn)評估運(yùn)作技巧

*  一、經(jīng)濟(jì)林林地資源資產(chǎn)評估

經(jīng)濟(jì)林經(jīng)營見效快，收益時(shí)間長。大多數(shù)樹種培育三、四年就可獲得收益，而收益的時(shí)間很長，少則十年八年，多則幾十年到上百年。經(jīng)濟(jì)林林地資源資產(chǎn)評估方法主要有林地期望價(jià)法、現(xiàn)行市價(jià)法、年金資本化法。

（一）現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法是以市場上已成交的類似的林地價(jià)格作為參照，然后確定待評估資產(chǎn)的價(jià)格的方法。

# （二）林地期望價(jià)法

將經(jīng)濟(jì)林在無窮多個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期的純收益（扣除了正常成本利潤）全部折為現(xiàn)值作為林地的價(jià)格。

（三）年金資本化法

年金資本化法是以林地每年的平均純收入（地租）作為投資的收益額，以當(dāng)?shù)卦撔袠I(yè)的平均投資收益率作為利率，來求算其本金的方法。

*  二、竹林林地資源資產(chǎn)評估

竹林資源資產(chǎn)價(jià)值實(shí)質(zhì)是林地資源資產(chǎn)的價(jià)值與其林地中竹鞭更新能力價(jià)值之和。竹林是異齡林，具有異齡林經(jīng)營的特點(diǎn)，其林地和立竹的收益是緊密相連，難以分開測算。

（一）現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法要求有發(fā)育充分，制度健全完善的資產(chǎn)交易市場，且有三個(gè)或三個(gè)以上的交易案例。在竹林林地資源資產(chǎn)價(jià)值測算時(shí)必須依成交案例與待評估資產(chǎn)在年齡結(jié)構(gòu)、均勻度、整齊度、立竹度、經(jīng)營級、生長級的差異，綜合確定其調(diào)整系數(shù)，用調(diào)整系數(shù)對參照案例的成交價(jià)進(jìn)行修正。

（二）收益比例系數(shù)法

竹林的林地資源資產(chǎn)評估和立竹資源資產(chǎn)評估一樣經(jīng)常借助比例系數(shù)法。即按一定的比例將竹林的總資產(chǎn)價(jià)值分為林地的價(jià)值和立竹的價(jià)值。其比例系數(shù)通常選用當(dāng)?shù)赜貌牧纸?jīng)營中地租收入占經(jīng)營總收益的百分比。

（三）年金資本化法

竹林林地資源資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時(shí)采用。

三、疏林地林地資源資產(chǎn)評估

疏林地是指郁閉度在 0.1～0.20的林業(yè)用地。

按用材林的林地資源資產(chǎn)評估時(shí)，可按同齡林林地資源資產(chǎn)評估的方法；也可按異齡林林地資源資產(chǎn)評估的方法。

按無林地進(jìn)行評估時(shí)，首先要確定適合的林種、樹種、經(jīng)營類型，然后再按相應(yīng)的評估方法進(jìn)行評估。

四、未成林造林地林地資源資產(chǎn)評估

未成林造林地是指人工造林后3～5年或飛機(jī)播種5～7年，造林保存株數(shù)大于或等于41%，尚未郁閉，但有成林希望的林地。未成林造林地上的林木通常按用材林幼齡林的評估方法進(jìn)行評估，而其林地資源資產(chǎn)也是按同齡用材林林地資源資產(chǎn)評估的方法進(jìn)行評估。

* 五、苗圃地資源資產(chǎn)評估

苗圃地通常是由農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用地改造而成的，在經(jīng)營過程中還常與農(nóng)作物輪作。

(一)現(xiàn)行市價(jià)法

現(xiàn)行市價(jià)法也稱市場比較法，它是根據(jù)和評估苗圃地相同或類似的林地使用權(quán)出讓的交易案例，通過比較來確定評估林地使用權(quán)評估值的方法。

#  (二)收益現(xiàn)值法

使用該法時(shí)要注意：

1．年純收入（E）的計(jì)算．必須選擇與待評估資產(chǎn)在立地質(zhì)量、地利等級類似的農(nóng)地進(jìn)行產(chǎn)量、成本及收益值的計(jì)算。

2．計(jì)算年純收入（E）時(shí)，如按當(dāng)年的會(huì)計(jì)成本計(jì)算其成本，而未將其進(jìn)行重置時(shí)，E值內(nèi)含有通貨膨脹的部分，這時(shí)利率應(yīng)包括通貨膨脹因素，采用商業(yè)利率。如果測算E值時(shí)，已對成本進(jìn)行重置，扣除了通貨膨脹因素，則投資收益率不應(yīng)包含通貨膨脹利率。

3．如果苗圃地種的是經(jīng)濟(jì)林木或綠化苗，其收益值明顯高過種糧食的收益值時(shí)，可將其地價(jià)適當(dāng)調(diào)高。

4．如果年地租是明確，而且基本合理的，其承租的合同期又較長，則可直接取E為地租，進(jìn)行測算。

（三）林地費(fèi)用價(jià)法

林地費(fèi)用價(jià)法也稱重置成本法、成本費(fèi)用法。它是以取得林地所需費(fèi)用和把林地維持到現(xiàn)在狀態(tài)所需的費(fèi)用，來估算林地評估值的方法。使用該法時(shí)必須注意：

1．林地的購置費(fèi)（A），在有條件時(shí)應(yīng)盡可能采用重置成本．如無法進(jìn)行重置，而采用歷史成本時(shí)，其測算用的利率必須包括通貨膨脹利率。

2．如果林地購置后一直在經(jīng)營，當(dāng)A是重置成本時(shí)，不再加算利息。當(dāng)A是歷史成本時(shí)，其投資收益率含通貨膨脹利率(即按通貨膨脹將其購置成本重置)。

3．如果林地購置后一直在進(jìn)行改良而未正式生產(chǎn)，A是重置成本價(jià)時(shí)，投資收益率是不含通貨膨脹的低利率；A是歷史成本時(shí)，則投資收益率可采用市場利率。

4．K為苗圃設(shè)施的成新率，它等于1減去折舊率。在評估時(shí)必須確定苗圃中各項(xiàng)設(shè)施的使用壽命，計(jì)算其折舊率或直接計(jì)算其成新率。

*  六、無林地林地資源資產(chǎn)評估

無林地包括采伐跡地、火燒跡地、宜林荒山荒地、沙荒地等。

首先 要對無林地資源資產(chǎn)范圍進(jìn)行界定。

其次，在界定為資產(chǎn)的無林地上要確定營造什么林種、什么樹種，確定其經(jīng)營水平和各項(xiàng)技術(shù)措施。

然后，進(jìn)行收獲量預(yù)測，分析各項(xiàng)投入和收入。

最后，確定其林地的價(jià)格。無林地林地資源資產(chǎn)價(jià)值通?？捎檬找娆F(xiàn)值法、現(xiàn)行市價(jià)法、清算價(jià)格法來確定。

(一)收益現(xiàn)值法

 (二)現(xiàn)行市價(jià)法

無林地資源資產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價(jià)法除與其他林地資源資產(chǎn)評估一樣都要考慮立地質(zhì)量、地利等級、時(shí)間差異等因素外，還應(yīng)考慮二級地類的差異。

(三)清算價(jià)格法

清算價(jià)格法通常是在企業(yè)破產(chǎn)時(shí)使用，它要求迅速變現(xiàn)。

1．該無林地的立地質(zhì)量；

2．該無林地的地利等級；

3．當(dāng)?shù)刈钸m合的經(jīng)營方式及獲利水平；

4．買主數(shù)量的多少及其經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

*  七、轉(zhuǎn)為它用的林地資源資產(chǎn)評估

（一） 現(xiàn)行市價(jià)法

改變用途的林地的現(xiàn)行市價(jià)法的參照物不是附近的林地，而是和附近改變用途相類似的土地價(jià)格。

（二）??剩余價(jià)值法

剩余價(jià)值法又稱倒算法。其基本思路是在確定了土地的利用方式的基礎(chǔ)上，預(yù)測土地未來的總收益，扣除開發(fā)總成本以及一定的投資利潤、稅收，其余額為土地使用權(quán)價(jià)格，即地價(jià)